Wenn Immobilien innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren weiterverkauft werden, kann dies als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gelten. Eine Ausnahme besteht jedoch für selbst bewohnte Immobilien. Kürzlich hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 26.09.2023 (IX R 14/22) entschieden, dass die Steuerbefreiung nicht anwendbar ist, wenn ein als Garten genutzter Grundstücksteil abgetrennt und veräußert wird. Dies liegt daran, dass ohne ein darauf befindliches Gebäude das Gartengrundstück als unbebaut und nicht bewohnbar betrachtet wird.
In dem vorliegenden Fall hatten die Kläger je zur Hälfte ein Grundstück erworben, das mit einem Wohnhaus bebaut war, während die angrenzenden Außenflächen als Garten genutzt wurden. Ein Teil dieses Gartens wurde als separates Flurstück abgetrennt und anschließend verkauft. Die Kläger gaben in ihrer Einkommensteuererklärung den erzielten Gewinn bei der Veräußerung nicht an.
Das Finanzamt setzte dennoch die Differenz zwischen Veräußerungspreis und den anteiligen Anschaffungskosten als steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn fest. Sowohl das Finanzgericht als auch der BFH sahen die Revision der Kläger als unbegründet an und wiesen diese zurück.
Gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) führt die Veräußerung von Grundbesitz innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung zu sonstigen Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften. Eine Ausnahme besteht jedoch für Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Veräußerungsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfordert, dass das Gebäude tatsächlich und dauerhaft vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt wird. Obwohl Grund und Boden sowie Gebäude grundsätzlich als unterschiedliche Wirtschaftsgüter betrachtet werden, erstreckt sich die Steuerbefreiung nach § 23 EStG auch auf den Grund und Boden, sofern er in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude steht. Dieser Zusammenhang muss zum Zeitpunkt der Veräußerung vorliegen.
Der BFH argumentiert, dass dieser Zusammenhang nicht mehr besteht, wenn ein unbebauter Teil von einem bisher ungeteilten Wohngrundstück abgetrennt wird. Die Steuerbefreiung wird dementsprechend nicht gewährt. Dies hat weitreichende Auswirkungen auf Fälle, in denen Grundstücke für Finanzierungs- oder Sanierungszwecke geteilt und veräußert werden.
Insgesamt unterstreicht dieses Urteil die Notwendigkeit einer genauen Prüfung steuerlicher Implikationen bei der Abtrennung und Veräußerung von Grundstücken, insbesondere im Kontext der Eigenheimnutzung.
